Huizenbezit in Spanje trekt elk jaar duizenden Nederlanders over de grens. De zon, de zee en de relatief lage prijzen klinken verleidelijk. Toch is de werkelijkheid soms anders dan het plaatje dat mensen voor ogen hebben. Wie een woning in Spanje koopt, krijgt te maken met belastingregels, verhuurwetten en kosten die flink kunnen oplopen. Het is goed om die kant van het verhaal ook te kennen.
Nederlanders kopen massaal woningen in Spanje
Nederlanders kopen jaarlijks meer dan 4.000 woningen in Spanje en dat aantal groeit. De Costa Blanca, de Costa del Sol en de omgeving van Alicante zijn al jaren populair. Veel kopers zoeken een plek voor de vakantie, anderen willen er op termijn naartoe verhuizen. De combinatie van een warm klimaat, een relaxte levensstijl en betaalbare huizenprijzen vergeleken met Nederland maakt het aantrekkelijk. Toch is het belangrijk te weten dat de aankoopkosten in Spanje hoger liggen dan in Nederland. Denk aan overdrachtsbelasting, notariskosten en registratiekosten. Die kunnen samen oplopen tot 10 tot 15 procent van de aankoopprijs. Wie dat niet van tevoren meeneemt in de berekening, komt bedrogen uit.
Strengere regels voor toeristische verhuur
Een populaire reden om een tweede woning in Spanje te kopen is de verhuurinkomsten. Via platforms als Airbnb en Booking.com lijkt het makkelijk om een appartement of villa te verhuren aan toeristen. Toch waarschuwen experts dat die inkomsten vaak tegenvallen. Spanje heeft de regels voor toeristische verhuur de afgelopen jaren steeds verder aangescherpt. In populaire regio’s zoals de Balearen, Catalonië en de Canarische Eilanden zijn vergunningen verplicht. In sommige gemeenten worden helemaal geen nieuwe vergunningen meer afgegeven. Wie zonder vergunning verhuurt, riskeert hoge boetes. Het idee dat een huis in Spanje zichzelf terugbetaalt via verhuur is in veel gevallen een misvatting. Lokale overheden willen de woningmarkt beschermen en tegengaan dat te veel woningen puur als vakantiewoning worden gebruikt.
Belastingen en verplichtingen als buitenlandse eigenaar
Als buitenlander die eigenaar is van een Spaans huis, heb je ook te maken met Spaanse belastingregels. Zelfs als je de woning niet verhuurt, betaal je in Spanje inkomstenbelasting over een fictief huurinkomen. Dat heet de imputada-belasting. De hoogte hangt af van de kadastrale waarde van het pand. Verhuur je de woning wel, dan moet je die inkomsten aangeven bij de Spaanse belastingdienst. Nederlanders die in Nederland belastingplichtig zijn, moeten de woning ook opgeven in box 3 van de Nederlandse belastingaangifte. Dankzij een belastingverdrag betaal je niet dubbel, maar de administratie neemt wel toe. Vergeet ook de jaarlijkse gemeentebelasting, het onderhoud van de woning en eventuele kosten voor een vereniging van eigenaren niet. Die vaste lasten lopen door, ook als je er zelf niet bent.
Wonen in Spanje als emigrant
Steeds meer Nederlanders kiezen niet voor een vakantiewoning, maar voor een permanente verhuizing naar Spanje. Na je 65e of na vroegpensioen trekt het zuiden van Europa velen. Als je langer dan 183 dagen per jaar in Spanje verblijft, word je fiscaal inwoner van dat land. Dat heeft gevolgen voor je belastingaangifte, je zorgverzekering en eventuele toeslagen vanuit Nederland. Je hebt dan een Spaans NIE-nummer nodig, een soort burgerservicenummer voor buitenlanders. Na vijf jaar legaal verblijf kun je een permanente verblijfsvergunning aanvragen. Het leven in Spanje heeft veel voordelen, maar de stap om er echt te gaan wonen vraagt een goede voorbereiding. Een betrouwbare lokale notaris en een belastingadviseur met kennis van zowel het Spaanse als het Nederlandse recht zijn daarbij onmisbaar.
Veelgestelde vragen over een huis bezitten in Spanje
Wat is een NIE-nummer en waarom heb ik dat nodig?
Een NIE-nummer is het Spaanse identificatienummer voor buitenlanders. Je hebt het nodig voor vrijwel alles wat met geld of administratie te maken heeft in Spanje, zoals het kopen van een huis, het openen van een bankrekening of het afsluiten van een energiecontract. Zonder dit nummer kun je in Spanje geen onroerend goed op je naam zetten.
Moet ik als Nederlander in Spanje ook belasting betalen in Nederland?
Als je fiscaal inwoner bent van Nederland en een woning bezit in Spanje, moet je die woning opgeven in je Nederlandse belastingaangifte. Door het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje betaal je niet dubbel over hetzelfde inkomen. Toch heb je in beide landen verplichtingen, afhankelijk van hoe lang je er verblijft en of je de woning verhuurt.
Is het nog mogelijk om een toeristische verhuurvergunning te krijgen in Spanje?
In veel regio’s van Spanje is het steeds moeilijker om een nieuwe vergunning voor toeristische verhuur te krijgen. Op de Balearen, in Catalonië en op de Canarische Eilanden gelden strenge beperkingen. Sommige gemeenten geven helemaal geen nieuwe vergunningen meer af. Het is verstandig om dit goed te controleren voordat je een woning koopt met als doel deze aan toeristen te verhuren.
Welke extra kosten komen er bij een aankoop in Spanje kijken?
Naast de aankoopprijs betaal je in Spanje overdrachtsbelasting, notariskosten en kosten voor inschrijving in het eigendomsregister. Bij een nieuwbouwwoning betaal je btw in plaats van overdrachtsbelasting. In totaal moet je rekenen op zo’n 10 tot 15 procent van de koopsom aan bijkomende kosten. Dit is aanzienlijk meer dan bij een aankoop in Nederland.
