Een tweede huis in Spanje kopen klinkt aantrekkelijk, maar er kleven meer nadelen aan dan veel mensen verwachten. Denk aan hoge belastingen, strenger wordende verhuurregels en de dagelijkse zorgen van een woning op afstand. Nederlanders kopen jaarlijks naar schatting ruim 4.000 woningen in Spanje, maar kenners waarschuwen dat de realiteit vaak minder rooskleurig is dan het droombeeld.
Verhuurinkomsten vallen vaak tegen
Veel kopers rekenen erop dat ze hun tweede huis in Spanje kunnen verhuren en zo de kosten terugverdienen. In de praktijk valt dat mee. Kenners waarschuwen dat je niet te veel moet verwachten van verhuuropbrengsten. De concurrentie is groot, zeker in populaire kustgebieden. Bovendien zijn de regels voor toeristische verhuur de afgelopen jaren strenger geworden.
In populaire regio’s gelden vanaf 2024 strengere regels voor de verhuur aan toeristen. Dat betekent dat je in sommige gebieden helemaal geen vergunning meer kunt krijgen, of dat er een maximale verhuurperiode geldt. Wie dacht slapend rijk te worden van zijn Spaanse vakantiewoning, komt bedrogen uit.
Belastingen en kosten die je niet ziet aankomen
Een woning bezitten in Spanje brengt kosten met zich mee die je in Nederland niet gewend bent. Zo ben je in Spanje belasting verschuldigd over de woning, ook als je haar niet verhuurt. De Spaanse belastingdienst rekent een fictief huurinkomen toe aan buitenlandse eigenaren van een tweede woning. Je betaalt dus belasting over iets wat je niet eens verdient.
Daarnaast moet je als Nederlandse eigenaar de woning opgeven bij de Nederlandse belastingdienst. Die telt het vermogen mee in de vermogensrendementsheffing. Je betaalt dus aan twee kanten belasting. Wie dat vergeet of negeert, riskeert hoge boetes.
Tel daarbij op: de aankoopkosten in Spanje liggen hoog. Denk aan overdrachtsbelasting, notariskosten en kosten voor een advocaat. Die lopen al snel op tot een flink percentage van de aankoopprijs.
Een woning op afstand beheren is lastig
Een tweede huis in Spanje vraagt om aandacht, ook als je er niet bent. Je moet zorgen voor onderhoud, verzekering, lokale belastingen en eventueel een beheerder. Zeker in de periodes dat je er niet bent, kunnen er problemen ontstaan die je niet snel genoeg opmerkt. Waterschade, inbraak of een kapotte airco: van een afstand regelen kost tijd en geld.
Veel eigenaren schakelen een lokale beheerder in. Dat kost geld, en de kwaliteit verschilt sterk. Wie niemand inschakelt, heeft zelf de verantwoordelijkheid voor alles wat er mis kan gaan.
Strengere regels in populaire gebieden
Spanje heeft de afgelopen jaren op meerdere plekken maatregelen genomen tegen de toestroom van buitenlandse kopers en de druk op de woningmarkt. Lokale overheden in populaire gebieden aan de kust zeggen dat het “de spuigaten uitloopt”. Dit heeft geleid tot extra regels voor buitenlandse eigenaren en beperkingen op verhuur.
Die trend zet door. Wie nu een tweede huis koopt in een populaire regio, moet rekening houden met de kans dat de regels de komende jaren verder aanscherpen. Wat vandaag is toegestaan, kan morgen aan banden worden gelegd.
Toch blijven Nederlanders massaal kopen
Ondanks al deze nadelen blijven Nederlanders in groten getale een tweede huis in Spanje kopen. De aantrekkingskracht van het klimaat, de lagere prijzen vergeleken met Nederland en de droom van een eigen plek in de zon zijn groot. Maar wie goed geïnformeerd wil kopen, doet er verstandig aan alle kosten en risico’s op een rij te zetten voor hij of zij de knoop doorhakt.
Laat je niet alleen leiden door het droombeeld. Praat met een lokale belastingadviseur, een advocaat die bekend is met Spaans vastgoedrecht en mensen die al eigenaar zijn. Zo kom je niet voor verrassingen te staan.
Veelgestelde vragen
Wat zijn de belangrijkste nadelen van een tweede huis in Spanje?
De belangrijkste nadelen van een tweede huis in Spanje zijn de dubbele belastingplicht (zowel in Spanje als in Nederland), tegenvallende verhuuropbrengsten, strengere regels voor toeristische verhuur in populaire regio’s en de uitdaging van het beheren van een woning op afstand. De aankoopkosten liggen ook hoger dan veel kopers verwachten.
Moet ik in Nederland belasting betalen over mijn Spaanse woning?
Ja, als Nederlandse eigenaar van een tweede huis in Spanje moet je de woning opgeven bij de Nederlandse belastingdienst. De waarde van de woning telt mee voor de vermogensrendementsheffing. Je betaalt dus ook in Nederland belasting, naast wat je in Spanje verschuldigd bent.
Mag ik mijn tweede huis in Spanje zomaar verhuren?
Nee, verhuur aan toeristen is in veel Spaanse regio’s aan regels gebonden. Vanaf 2024 zijn de regels in populaire gebieden verder aangescherpt. In sommige gebieden is het bijna onmogelijk om nog een vergunning te krijgen voor toeristische verhuur. Informeer je altijd goed over de lokale regels voordat je een woning koopt met verhuurplannen.
Hoe zorg ik voor mijn woning in Spanje als ik er niet ben?
Veel eigenaren schakelen een lokale beheerder in voor het toezicht op en onderhoud van hun tweede huis in Spanje. Dit kost extra geld en de kwaliteit van beheerders verschilt sterk. Zonder een betrouwbare beheerder loop je het risico dat problemen zoals waterschade of inbraak te laat worden opgemerkt.
